近竹科竹南基地  香山買屋 / 香山買房 - 近竹科竹南基地之合法農舍+廠房+農牧地竹北房屋土地

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5900 萬 (含車位價)
參考單價：60.95 萬/坪
地址：新竹市香山區中華路六段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：96.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：96.8 坪
土地面積：3629.69 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：19 年
法定用途：農舍
形式/類型：住宅/ 農舍

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：南隘國小
附近交通：國道3號香山交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房產物件分析報告（編號：1058413）

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 土地面積廣大：擁有超過 3600 坪的土地，包含農牧用地與水利用地，具備極高的土地使用彈性。 2. 交通便利性佳：鄰近國道 3 號香山交流道及竹科竹南基地，車程約 3-5 分鐘，大貨車進出無障礙。 3. 複合使用功能：現有合法農舍登記加上鋼構廠房，適合倉儲、加工、畜牧或綠能設施等多種商業用途。 4. 產權清晰：為公司法人持有（群昇開發有限公司），若有投資需求，交易相對單純。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：總價 5900 萬，一般自住購屋者難以負荷，需具備較高資金實力。 2. 建物屋齡較老：屋齡已達 19 年，若作為廠房或辦公室使用，可能需要重新整修與維護。 3. 參考單價誤導：系統顯示單價約 60 萬/坪，是基於主建物坪數計算，未反映龐大的土地價值，容易造成價格誤判。 4. 居住限制：農舍用途主要供農業從業人員居住，若非實際從農，可能面臨使用規範或稅務上的限制。
機會 (Opportunities)	1. 產業外溢效益：隨著竹科新竹園區飽和，鄰近竹南與香山區的工廠倉儲需求持續增加。 2. 綠能投資潛力：廣大的農牧與水利用地適合架設太陽能板等綠能設施，創造額外收益。 3. 休閒農業發展：若符合政策規劃，可轉型為休閒農場或結合茶文化館周邊觀光資源。
威脅 (Threats)	1. 土地使用規範風險：農地與廠房的合法邊界需嚴格遵守法規，違規使用可能面臨取締或罰鍰。 2. 市場流動性低：此類特殊用途的農舍加廠房物件，受眾較窄，未來轉手難度高於一般住宅。 3. 政策變動風險：政府對於農業用地非農化使用的查核趨嚴，可能影響投資計劃的可行性。

2. 物件評論

總結建議：適合商業投资或產業自用，不建議一般家庭純粹居住購買。

此物件最大的價值在於「土地與空間的多功能性」。以 5900 萬的價格取得超過 3600 坪的土地及廠房設施，若單純計算土地單價極具吸引力。對於需要設置倉儲、小型工廠、綠能開發或結合農業經營的企業主而言，這是一個地理位置優越且成本效益高的選擇，特別能受惠於竹南基地的產業擴充需求。

然而，若您是以「買來居住」為主要目的，則需特別謹慎。農舍的使用有明確法規限制，通常要求申請人必須是實際從農者，且周遭環境以農業與工業為主，生活機能不如一般住宅區便利。此外，建物屋齡已近 20 年，未來若需翻修也是一筆開銷。因此，建議購買前務必確認自身資金用途是否符合法規規範，並諮詢專業代書或地政師釐清廠房部分的合法性與稅務規劃，以確保投資安全。